• Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birine veya her iki tarafa gayrimenkulün satışının yapılmasını isteme hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile satıcı taraf sahibi olduğu gayrimenkulü alıcı tarafa devretmeyi, alıcı taraf ise gayrimenkul karşılığında bir satış bedeli ödemeyi taahhüt etmektedir. Dolayısıyla bu sözleşme karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir.

Bu sözleşme yalnızca bir ön sözleşme niteliğinde olduğundan bu sözleşmenin imzalanması ile gayrimenkul alıcıya devredilmiş olmayacaktır. Gayrimenkulün devrinin gerçekleşmesi için tapuda resmî şekilde satış sözleşmesi yapılması gerekmektedir.

Geçerlilik Şartı

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılmış olması gerekmektedir. Kanun koyucu ön sözleşmelerin geçerliliğini, ileride kurulacak olan sözleşmenin şekline bağlamıştır. (Bkz. TBK m.29/2) İleride kurulacak olan gayrimenkul satış sözleşmesi resmi şekle tabi olduğundan ön sözleşme niteliğindeki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi de resmi şekle tabi olacaktır.

Gayrimenkul (taşınmaz) satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için noter huzurunda yapılması şarttır. (Bkz. Noterlik Kanunu m.60/3) Aynı zamanda yapılacak olan bu sözleşmenin noter tarafından düzenlenmesi icap etmektedir. Tarafların kendi aralarında düzenleyip notere getirerek onaylatmış oldukları sözleşme geçerli olmayacaktır.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde gayrimenkulün satış bedeli taksitler halinde ödenecekse bu ödemelerin hangi tarihlerde yapılacağı açıkça belirtilmelidir.

Tarafların bir araya gelerek adi yazılı şekilde düzenledikleri gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi geçerli değildir. Bu şekilde düzenlenen bir sözleşmeye dayanılarak tapu iptali veya tescili talebinde bulunabilmek mümkün olmayacaktır. Ancak bu sözleşme sebebiyle alıcı taraf satıcı tarafa bir ödemede bulunduysa sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince bu ödemenin iadesi talep edilebilecektir.

Uygulamada insanlar maalesef noter masraflarından kaçınmak için gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerini kendi aralarında adi yazılı şekilde akdetmektedirler. Ancak bu durum daha sonrasında ciddi bir maddi zarara sebebiyet verebilecek bir durumdur. Bu sebeple bu sürecin alanında uzman bir avukat eşliğinde ve resmi prosedüre uygun olarak takip edilmesinde fayda vardır.

Sözleşmenin taraflarından biri Türkçe bilmiyorsa, Noterlik Kanunu’nun 74. maddesi gereğince yeminli tercüman eşliğinde sözleşme akdedilmelidir.

Sözleşme eğer Türkiye’de değil de yabancı bir ülkede akdedilecekse bu akdin konsolosluklarda yapılması gerekecektir. Yabancı noterliklerde yapılan sözleşmelerin Türkiye’de geçerliliği olmayacaktır.

Sözleşmenin Kurulması

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi iki taraflı bir sözleşmedir. Bu sebeple her iki tarafın birbirine uygun irade beyanları ve kanunda öngörülen şekil şartları yerine getirildiğinde sözleşme kurulmuş olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları “vaat alacaklısı” ve vaat borçlusu” olarak ifade edilmektedir.

Vaat borçlusu, ileriki aşamada yapılacak olan asıl sözleşme niteliğinde satış sözleşmesinin yapılması suretiyle taşınmazın zilyetlik ve mülkiyetini vaat alacaklısına devretme borcu altına giren taraftır. Vaat borçlusu gerçek kişi olabileceği gibi şirket, vakıf, dernek, kooperatif gibi tüzel kişiler de olabilir.

Vaat alacaklısı, vaat borçlusunun satmayı vaat ettiği taşınmazın mülkiyetinin devrini isteme hakkına sahip olan taraftır. Vaat alacaklısı da gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir.

Bir kişinin vaat borçlusu olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedebilmek için akit tarihinde akde konu taşınmazın maliki olması şart değildir. Kişiler maliki olmadığı bir taşınmaz için de satış vaadinde bulunabilir. Bu durum sözleşmeyi geçersiz hale getirmeyecektir. Ancak vaat borçlusu vaat ettiği şeyi yerine getirmezse borçlu ve kusurlu duruma düşecektir. Bu durumda vaat alacaklısı olan taraf vaat borçlusundan aynen ifayı isteyemese de TBK m.12 vd. gereğince tazminat talebinde bulunabilecektir. Buradaki tazminat talebi müspet zarardan kaynaklanmaktadır. Yani vaat alacaklısının vaadin yerine getirilmesi halinde elde edeceği menfaat ne idiyse vaat borçlusu tarafından bu menfaatin yokluğu sebebiyle uğranılan zarar tazmin edilecektir. Örneğin 3.000.000 TL değerinde bir taşınmazın devri konusunda vaatte bulunup da bu vaadini yerine getirmeyen vaat borçlusu, vaat alacaklısına taşınmazın değeri olan 3.000.000 TL’yi faizi ve sözleşmeye olan güven sebebiyle yapılan masraflar ile birlikte tazmin etmekle yükümlü olacaktır.

Sözleşmenin Konusu

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusunu bir gayrimenkul oluşturmaktadır. Bu gayrimenkul arazi olabileceği gibi tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ve kat mülkiyeti kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümler de oluşturabilir. TMK m.705 gereğince taşınmaz mülkiyeti ancak tescil ile doğduğundan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu da ancak tapuya kayıtlı olan bir taşınmaz oluşturacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedildiği tarihte arsa niteliğinde olan taşınmazın daha sonra kat irtifakı veya kat mülkiyeti niteliği kazanması satış vaadi sözleşmesinin geçerliliğine etki etmeyecektir. Sözleşmeye konu olan arsa payının kat irtifakı veya kat mülkiyeti durumunda karşılığı ne ise bu durum bilirkişiye hesaplattırılarak tescil sağlanabilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın belli veya belirlenebilir olması gerekmektedir. Zira sözleşme konusunun belirli olması unsuru da taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin vazgeçilmez unsurudur. Çünkü sözleşmeye konu olan taşınmazın yeterli açıklıkta olmaması ifa kabiliyetini ortadan kaldıracaktır. Bu sebeple sözleşme akdedilirken sözleşmeye konu taşınmazın ada, pafta, parsel numarası ve açık adresi belirli bir şekilde yazılmalıdır.

Sözleşmenin Vekil Tarafından Yapılması

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin temsilci veya vekil vasıtasıyla yapılması da mümkündür. Ancak önemle belirtmek gerekir ki taşınmaz satışında veya taşınmaz satış vaadinde bulunacak olan vekil bu konuda müvekkilinden özel yetki almış olması gerekir. Taşınmaz satışı konusunda alınan özel yetki ile taşınmaz satış vaadinde de vekil olarak bulunulabilecektir.

Vekilin vekalet görevini kötüye kullandığı bir durumda karşı taraf eğer bu kötü niyetten haberdar değilse veya haberdar olma konusunda kendisinden beklenen özen ve dikkati yerine getirdiyse iyiniyetli olarak kabul edilecektir ve bu sözleşme hem geçerli olacak hem de vekil eden sözleşme ile bağlı olacaktır.

Sözleşmenin Şarta Bağlı Olması

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taşınmazın satışının yapılması bir şarta bağlanabilir. Örneğin vaat borçlusu “Trabzonspor şampiyon olursa evimi satacağım” diyerek maliki olduğu taşınmazı satmayı Trabzonspor’un şampiyon olma şartına bağlayabilir. Bu durumda şart koyulan şeyin gerçekleşmesi halinde vaat borçlusunun vaat ettiği taşınmazı devretmesi gerekecektir.

TBK m. 243’te “ Bir taşınmazın koşula bağlı satışında, koşul gerçekleşmedikçe tapu siciline tescil yapılamaz.” diye belirtilmiştir.

Sözleşmeden Dönme Cezası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde taraflar bir cezai şart belirlemiş olabilirler. Yani sözleşmeden cayan veya sözleşme sebebiyle yükümlü olduğu borcu yerine getirmeyen tarafın diğer tarafa belli bir ceza ödemesi kararlaştırılabilir.

TBK m.179’da şu şekilde düzenlenmiştir:

“Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir.

Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir.

Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.”

Açıklamak gerekirse; sözleşmeden kaynaklanan borcunu ifa etmeyen taraf, diğer tarafa bu borç ile birlikte belirlenmiş olan cezai şartı da ödemesi gerekir.

Ayrıca sözleşmeye taraflardan birinin uymaması sebebiyle diğer tarafın sözleşmeye olan güveninden kaynaklı yaptığı masrafları sözleşmeyi ihlal eden taraftan isteme hakkı da mevcuttur.

• Gayrimenkul (Taşınmaz) Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil davasının kabulü için öncelikle davaya konu sözleşmenin ifasının mümkün olması gerekir.

Taşınmaz mülkiyeti, tam mülkiyet ve hisseli mülkiyet olmak üzere iki şekilde olur. Taşınmazın tek maliki olması halinde tam mülkiyet, birden fazla maliki olması halinde hisseli mülkiyet olarak kabul edilecektir.

Hisseli mülkiyet, elbirliği mülkiyeti ve paylı mülkiyet olmak üzere ikiye ayrılır. Tapuda her bir hissedarın payı belli değil ise elbirliği mülkiyeti, tapuda hissedarların payı belli ise paylı mülkiyet olarak kabul edilecektir.

Elbirliği Mülkiyeti Bulunması Hali

Hisseli mülkiyetlerden taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile taşınmaz satın alacak olan kişilerin, bu taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise taşınmazın paylı mülkiyete geçmeden satışının yapılamayacağını bilmelidir. Çünkü elbirliği mülkiyeti bulunan bir taşınmazın yalnızca belli bir kısmının satılması mümkün değildir, bu taşınmazlar yalnızca paylı mülkiyete geçirildikten sonra (yani hissedarlar arasında paylaştırılıp bu paylaştırma tapuya tescil edildikten sonra) satılabilecektir. Elbirliği mülkiyeti bulunan bir taşınmazın satışı, hissedarların tamamının bir araya gelerek satış iradesinde bulunması ile mümkündür. Onun haricinde yine elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi yoluyla sözleşmenin ifası mümkün hale getirilebilir.

İfa Olanağı Bulunmaması Halinde Tazminat İstemi

Kural olarak borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu sonucunu doğurur ve borcun ifa edilmemesinde borçlu kusurlu kabul edilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir sebeple ifa edilememesi durumunda vaat alacaklısı zarara uğrayacaktır. Bu sebeple vaat alacaklısının zararının tazmin edilmesi gerekecektir. Tazmin edilecek olan bu zarar vaat alacaklısının müspet zararıdır. Yani vaat alacaklısının sözleşme ifa edilmiş olsa idi mamelekine dahil olacak olandan mahrum kalması sebebiyle uğranılan zarardır.

Tescil talebinin ifasına olanak bulunmayan durumlarda mahkeme davanın reddine karar verecektir ancak davacı taraf terditli olarak dava açmış ve tescil talebinin reddi halinde tazminata hükmedilmesini talep etmişse mahkeme tazminat meselesini inceleyip ona göre karar verecektir. Yalnızca tapu iptali ve tescil talebiyle açılan dava ifa olanağı bulunmaması sebebiyle reddedilmiş ve daha sonra ifa olanağı doğmuşsa yeniden dava açılabilecektir.

Usule uygun olarak düzenlenmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin varlığı halinde ifa olanağı bulunmaması bu sözleşmeyi geçersiz hale getirmeyecektir. Örneğin noterde düzenlenme şeklinde akdedilmiş bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusu olan taşınmaz eğer imara aykırı ise bu sözleşme bir akit olarak yine de geçerli kabul edilecektir ve yalnızca ifa olanağı bulunmaması sebebiyle tazminat durumu söz konusu olacaktır.

İmara Aykırı Yapılar

Kural olarak yapılacak her türlü inşaat için yetkili mercilerden ruhsat ve izin alınması gerekmektedir ve yapılacak binalar yetkili mercilerin belirlediği planlamalara uygun olmak durumundadır. Aksi takdirde “kaçak inşaat” durumu söz konusu olacak ve aynı zamanda Türk Ceza Kanunu bağlamında “imar kirliliğine neden olma suçu” vücut bulacaktır.

Hem hukuki hem de cezai manada aykırılık taşıyan bir yapının ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez. Bu sebeple imara aykırı yapılar için tescil talebinde bulunulamaz. Bu yöndeki tescil taleplerinin reddedilmesi icap eder. Zira bu gibi yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması da mümkün olmayacaktır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 08/06/2021 tarihli 2017/3-1031E. 2021/710 K. sayılı kararında “İmar Kanunu’na aykırı yapılan her türlü inşaatın yıkılması gerekeceğinden, yaratılan değerlerin hukuken korunması söz konusu olamayacağı gibi; kanuna aykırılık devam ettiği sürece, bu nitelikteki bir binadan dolayı, hangi hukuksal nedene dayalı olursa olsun, hak talebinde de bulunulamaz.” şeklinde belirtilmiştir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerhi

TMK m.1009’da arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği hükme bağlanmıştır. Bu hüküm gereğince satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceğini görmüş oluyoruz.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin iki etkisi olacaktır. Bunlardan birincisi “eşyaya bağlı borç” etkisi olacaktır. Eşyaya bağlı borç etkisi, şerhten sonra taşınmazın her malikinin kendi mülkiyeti esnasında doğacak borçla yükümlü olması anlamına gelmektedir. İkinci etki ise “şerhin munzam etkisi” olarak kabul edilir. Bunu da şöyle açıklamak gerekir: şerhten sonra taşınmazda hak kazanmış olanlar, doğmuş borcun ifasında alacaklıya zarar verenlerin haklarının bertaraf edilmesini sağlayacaktır.

Vaat alacaklısına kişisel bir hak sağlayan satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, bu hakkın, şerh edildiği tarihten sonra taşınmazda ayni hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilme olanağını kazandırmaktadır. Çünkü tapu kayıtlarının aleni olması, sonradan hak kazanan üçüncü kişilerin şerh ile uyarılmış olduğuna karine teşkil etmektedir.

Aynı Taşınmazın Birden Çok Kişiye Satılması Hali

Bir taşınmaz hakkında birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek birden fazla kişiye satılma vaadinde bulunulmuş ise ve bu sözleşmelerin her biri de geçerli ise eski tarihli olan sözleşmeye itibar edilir. Nitekim Yargıtay da bir kararında “her iki davacının dayandığı sözleşmeler geçerli olup, geçerliliklerini de yitirmemişlerdir. Bu nedenle, birden çok kişilere satış vaadinde bulunulması halinde geçersiz olmadıkça veya münfesih hale gelmedikçe eski tarihli sözleşmeye değer verilmelidir.” şeklinde belirtmiştir. (Bkz. Yargıtay 14. H.D. 2015/15802 E. 2016/2092 K. 23/02/2016 T.)

Satış Vaadine Konu Taşınmazın Üçüncü Kişiye Satılması Hali

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmazın sözleşmeden sonra vaat borçlusu tarafından üçüncü bir kişiye satılmasında yasal bir engel yoktur. Böyle bir durumda vaat alacaklısı taşınmazın devri talebini yeni malik olan üçüncü kişiye karşı ileri süremez; bunun istisnası satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olmasıdır. Taşınmazın vaat borçlusu tarafından vaat alacaklısı dışında bir üçüncü kişiye devredilmesi halinde vaat alacaklısı yalnızca vaat borçlusuna karşı tazminat talebinde bulunabilecektir.

Taşınmaz Satış Vaadine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davalarında İleri Sürülen Savunmalar

• Muvazaa İddiasının Bulunması ve İspat Kuralı

Muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla ve kendi gerçek iradelerine aykırı olarak bir işlemde bulunmasıdır. Örneğin gerçekte bağışlama olan bir işlemin satış sözleşmesi olarak gösterilmesi bir muvazaalı işlemi oluşturur.

Muvazaa iddiasını ortaya koyan tarafın bu muvazaalı işleme taraf olup olmadığı o muvazaalı işlemin ispatı noktasında önem arz etmektedir. Muvazaayı iddia eden kişi veya kişiler bu muvazaalı işlemde taraf iseler muvazaa iddiasını yazılı delille ispat etmek zorundadırlar. Muvazaayı iddia eden kişi veya kişiler muvazaalı işlemde taraf değil iseler muvazaa iddiasını yazılı delil dışında bir delil ile örneğin tanık delili ile ispat edebilirler.

• Gabin (Aşırı Yararlanma) İddiası

Türk Borçlar Kanunu’nun 28. maddesinde aşırı yararlanma mevzusu şu şekilde izah edilmiştir:

“Bir sözleşmede karşılıklı edimler arasında açık bir oransızlık varsa, bu oransızlık, zarar görenin zor durumda kalmasından veya düşüncesizliğinden ya da deneyimsizliğinden yararlanılmak suretiyle gerçekleştirildiği takdirde, zarar gören, durumun özelliğine göre ya sözleşme ile bağlı olmadığını diğer tarafa bildirerek ediminin geri verilmesini ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini isteyebilir.

Zarar gören bu hakkını, düşüncesizlik veya deneyimsizliğini öğrendiği; zor durumda kalmada ise, bu durumun ortadan kalktığı tarihten başlayarak bir yıl ve her hâlde sözleşmenin kurulduğu tarihten başlayarak beş yıl içinde kullanabilir.”

• Hile İddiası

Hile, bir kimse ile sözleşme yapabilmek veya onun irade beyanında bulunabilmesi sağlamak amacıyla o kimsede gerçeğe aykırı bir inanç uyandırmaktır.

TBK m. 36/1’de “Taraflardan biri, diğerinin aldatması sonucu bir sözleşme yapmışsa, yanılması esaslı olmasa bile, sözleşmeyle bağlı değildir.” şeklinde belirtilmiştir. Dolayısıyla hileye uğrayarak sözleşme imzalayan taraf bu sözleşmeyi geriye etkili olarak ortadan kaldırabilecek ve sözleşme sebebiyle diğer tarafa verdiklerini geri isteyebilecektir.

Hile her türlü delille ispat edilebilir ve iptal hakkı her şekilde kullanılabilir. Hak düşürücü süre hilenin öğrenildiği tarihten itibaren 1 yıldır. Bu hak, karşı tarafa yöneltilen bir irade beyanı, defi veya dava yoluyla kullanılabilir.

• Korkutma (İkrah)

İkrah, kişinin irade özgürlüğünü ihlal ederek onu belli bir sözleşme akdetmeye veya işlemde bulunmaya zorlayan davranışlardır. İkrahın ciddi ve ağır tehlike teşkil etmesi ve derhal gerçekleşme ihtimalinin bulunması gerekir. Aynı zamanda ikrah beyanı, akdin taraflarından birine veya taraflardan birinin yakınına karşı kullanılmış olmalı ve onların can veya malvarlığına yönelik bir tehdit barındırması gerekir.

Satış vaadi sözleşmesinin korkutma (ikrah) yoluyla sakat olduğu iddia ediliyorsa bu iddia her türlü delille ispat olunabilir.

İkrah durumunda sözleşme ile bağlılıktan kurtulabilmek için bu ikrahın öğrenilmesinden itibaren 1 yıllık hak düşürücü süre bulunduğu unutulmamalıdır. Bu hak düşürücü sürede hakkın kullanılmaması halinde sözleşme onanmış kabul edilecektir.

• Ehliyetsizlik İddiası

Eylem ve işlemlerinin sebep ve sonuçlarını anlayabilme, değerlendirebilme, ayırt edebilme kabiliyeti bulunmayan kimselerin kendi iradesi ile hak kurabilme ve borç altına girebilme ehliyeti bulunmamaktadır. Nitekim Türk Medeni Kanunu’nun 9. maddesinde “Fiil ehliyetine sahip olan kimse, kendi fiilleriyle hak edinebilir ve borç altına girebilir” şeklinde belirtilmiştir. Bu sebeple fiil ehliyetine sahip olmayan kişilerin akdetmiş olduğu satış vaadi sözleşmesi geçersiz olacaktır.

Yine Türk Medeni Kanunu’nun 10. maddesinde fiil ehliyetine sahip olmak, ayırt etme gücüne sahip olma ve ergin olma şartına bağlanmıştır.

Ayırt etme gücü 13. maddede tanımlanmıştır. Buna göre yaşının küçüklüğü yüzünden veya akıl hastalığı, akıl zayıflığı, sarhoşluk ya da bunlara benzer sebeplerden biriyle akla uygun biçimde davranma yeteneğinden yoksun olmayan herkes ayırt etme gücüne sahip kabul edilecektir. Erginlik ise 18 yaşın doldurulmasıyla başlayacaktır.

Ayırt etme gücünün bulunmadığı iddiası olan bir uyuşmazlıkta hâkim en yetkili sağlık kurulundan o kişi hakkında kapsamlı bir sağlık raporu almalıdır. Taraflar ise dava dosyasına o kişinin sözleşmenin imzalandığı tarihteki sağlık durumunu gösterir belgeleri ve tanık beyanlarını sunmalıdır.

Önemle belirtmek gerekir ki, ehliyetsizlik iddiasının kabulü için bu ehliyetsizlik halinin dava tarihinde değil sözleşmenin imzalandığı tarihte bulunması gerekir. Örneğin sözleşme akdedildiği tarihte taraflardan birinin ayırt etme gücüne sahip olup sonrasında bu ayırt etme gücünü kaybetmiş olması tek başına sözleşmeyi geçersiz hale getirmeyecektir.

• Sahtecilik İddiası

Satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenlendiği için sahteliği sabit oluncaya dek geçerli olacak ve mahkemelerde kesin delil sayılacaktır. (Bkz. Noterlik Kanunu m.82 ve HMK m.204)

 Yine de satış vaadi sözleşmelerine atılan imza veya imzaların sahteliği iddia olunabilir. Bu husus mahkeme tarafından bilirkişiye yaptırılacak olan imza incelemesi ile ortaya çıkacaktır.

• İyiniyet İddiası

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh olunmuşsa lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra taşınmazı mülkiyetine geçiren malikin kötü niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat taşınmaz satış vaadi sözleşmesi eğer tapuya şerh edilmediyse sözleşmeden sonra mülkiyeti kazanan malikin iyiniyetli olduğu kabul edilmeli ve kazandığı mülkiyet hakkı korunmalıdır.

Vaat alacaklısı mülkiyeti sonradan kazanan kişinin kötü niyetli olduğunu satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin veya edilmesin her zaman iddia edebilir. Böyle bir durumda TMK m.1024 gereğince somut olay yolsuz tescil hükümleri bağlamında ele alınmalıdır. Ayni hak olan mülkiyet hakkı eğer yolsuz tescil ile kazanılmışsa bu tescile dayanılarak menfaat elde etme ihtimali olmayacaktır.

• Zamanaşımı

Zamanaşımı, talep ve dava edilmesi için kanunda belirli bir süresi olan alacakların bu belirtilen sürede talep ve dava edilmemesi sebebiyle artık talep ve dava edilememe durumuna denir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden kaynaklanan davalar için kanunda bir zamanaşımı öngörülmediğinden TBK m.146’da düzenlenen 10 yıllık zamanaşımı süresi geçerli olacaktır. Bu zaman aşımı sözleşmenin ifa olanağının doğması ile başlayacaktır.

Satışı vaat edilen taşınmaz, vaat borçlusu tarafından vaat alacaklısına teslim edilmiş ve onun kullanımına bırakılmışsa TMK m.2’de düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince zamanaşımı söz konusu olmayacaktır.

Görevli Mahkeme

HMK m.2 gereğince dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça asliye hukuk mahkemesidir. Bu sebeple taşınmaz satış sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da asliye hukuk mahkemesi görevli olarak kabul edilecektir.

Yetkili Mahkeme

HMK’nın “taşınmazın aynından doğan davalarda yetki” başlıklı 12. maddesinde “Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.” şeklinde belirtilmiştir. Bu sebeple taşınmaz satış sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda da taşınmaz aynından kaynaklanan uyuşmazlıklar olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkili olarak kabul edilecektir. Örneğin Kadıköy/İstanbul’da bulunan bir taşınmaz için açılacak dava İstanbul Anadolu Adliyesi’ndeki mahkemelerde açılacakken Trabzon’da bulunan bir taşınmaz için açılacak dava Trabzon Mahkemelerinde açılacaktır.

Kanunda düzenlenen bu kural kamu düzeninden kaynaklanması ve emredici olması sebebiyle sözleşme ile değiştirilemeyecektir. Örneğin Sivas’taki bir taşınmaz için yapılan satış vaadi sözleşmesinde yetkili mahkeme olarak İstanbul Mahkemelerinin gösterilmesi bir anlam ifade etmeyecek, yetkili olan mahkeme taşınmazın bulunduğu Sivas Mahkemeleri olacaktır.

 Yetki konusundaki itiraz, taraflar bakımından her zaman ileri sürülebileceği gibi mahkeme tarafından resen (kendiliğinden) dikkate alınması gerekir.

Av. M. Faruk KOZOĞLU

Konu ile alakalı önemli Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 01/07/1992 T. 1992/14-284 E. 1992/429 K.

Kural olarak, tapulu bir taşınmazın haricen satışı geçersizdir. Devir-temlik yasağı bulunan bir taşınmaz malın satış vaadi ise usulüne uygun bir biçimde yapılmak koşuluyla geçerlidir. Yine ifade edilmelidir ki, satış vaad edilen bir taşınmaz malın, vaad alacalısından başka bir kimse tarafından vaadin bilinmesine rağmen kaden iktisap edilmesi geçerlidir. Ancak, vaad borçlusu ile kayden iktisap eden kişi, vaad alacaklısının sözleşmeden doğan hakkını kullanmasına engel olmak amacıyla el ve düşünce birliği içerisinde tamamen alacaklının zararına hareketle muvazaalı olarak bu temliki tasarrufu gerçekleştirmiş olmaları halinde yasal himayeden yararlanamazlar. Bedeli alınıp teslim edilen taşınmazın, 21 yıl sonra salt takyitli olması nedeniyle satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilip ayni etkinlik kazandırılamamasından yararlanılarak ve davacıya ait olduğunu bilmelerine rağmen tapuda satış suretiyle intikalinin sağlanması, hakkını kötüye kullanılmasının bir türü olan çelişkili davranış yasağına gireceği ve yasal himayeden yoksun bulunacağı kuşkusuzdur. Usul ve Yasa’ya uygun bulunan direnme kararının onanması gerekir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 21/09/1994 T. 1994/14-374 E. 1994/506 K.

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında dava iptali istenen tapu malikine yöneltilerek açılmalıdır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 08/12/2004 T. 2004/14-610 E. 2004/656 K.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır. Getirtilen tapu kayıtlarından, taşınmazın mülkiyetinin mahkeme kararı ile davalılara geçtiği sabittir. Mahkemece; satış vaadine konu payları karşılayan kat irtifakı tapusundaki davalılara ait bağımsız bölümlerin, bakiye satış bedeli faiziyle birlikte ödemeyi kabul eden davacı yana depo ettirtilmek suretiyle davacı adına tesciline karar vermek gerekirken, davalıların ifanın imkansızlığı nedeniyle akdi feshettikleri ve bedelin de ödenmediği gerekçeleriyle davanın reddi doğru görülmemiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 25/11/2009 T. 2009/14-440 E. 2009/561 K.

Dava, biçimine uygun düzenlenen satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taraflar arasında düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin incelenmesinde, davacıya satışı yapılan taşınmazın, davalı yükleniciye ait taşınmazdaki arsa payı değil, bağımsız bölüm olduğu anlaşılmaktadır. Münhasıran tapudan arsa payı satışı söz konusu değildir. Ne var ki, satışa konu bağımsız bölüm kaçak yapı niteliğinde olup, taşınmaz üzerinde bu hali ile kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulamayacağından, davanın reddi gereklidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 04/12/2012 T. 2012/11730 E. 2012/14147 K.

Dava, satış vaadi sözleşmesine ve muvazaa iddiasına dayalı olarak tapu iptali ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Dava konusu taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile tapuya şerh edilmiştir. Şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, şerh taşınmaz malikinin istemi üzerine tapu müdürü veya memuru tarafından terkin edilir. Tapu kaydındaki satış vaadi şerhi 5 yıllık süre geçtikten sonra satış vaadi borçlusu ve taşınmaz malikinin talebi üzerine terkin edilmiş, sözleşmeye konu payla birlikte taşınmazın 1/2 hissesi davalıya satılmıştır. Davalı satış vaadi sözleşmesine konu payı satış vaadi şerhi ile yükümlü olarak almamış ve bu kişinin kötüniyetli olduğu, taşınmazı muvazaalı olarak devraldığı da kanıtlanamamış olduğundan mülkiyet aktarımına ilişkin talep reddedilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 14/06/2017 T. 2015/3945 E. 2017/5149 K.

Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde amaç ileride bir taşınmazın satış işleminin yapılmasıdır. Bu kapsamda satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği anda taşınmazda malik olmak gerekmediği gibi özellikle elbirliği ortaklığına konu taşınmazlarda ileriye dönük olarak bir miras bırakandan gelecek hisselerin de satışının vaad edilmesi mümkündür ve böyle bir satış vaadi sözleşmesi bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Nitekim, davalıların murislerinden gelecek miras paylarının ( dava konusu taşınmazda ) satışını vaat etmeleri de geçerlidir. Muris öldüğüne göre ondan gelen miras paylarının tescili de talep edilebilir. Davalının murisden gelen hakların devredilmediğine dair savunmaları yazılı belgeler karşısında geçersiz kalmaktadır. Bu durumda mahkemece, davaya konu taşınmazda murisin torunları ve mirasçılarına intikal etmiş olan miras paylarının tamamının tapu kayıtlarının iptali ile davacılar adına eşit hisseler oranında tesciline karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 21/10/2015 T. 2015/12753 E. 2015/9353 K.

Dava; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemli davalarda, ilk satış vaadi sözleşmesinin başkalarına temlik edilmesi halinde dahi taşınmazlar, dava tarihi itibariyle kimin adına kayıtlı ise husumetin ona yöneltilmesi gerekmektedir. Dolayısıyla dava konusu taşınmazlardaki satış vaadi sözleşmelerine konu edilen payların, elbirliği mülkiyeti şeklinde halen satış vaadi sözleşmesi borçluları adına kayıtlı olduğu anlaşıldığından husumetin bu elbirliği maliklerine yöneltilmesi gerekmektedir. Bu durumda mahkemece, satış vaadi sözleşmesine konu elbirliği şeklinde taşınmaza Defterdarın kayyım tayin edildiği gözetilerek diğer satış vaadi konusu taşınmazlar yönünden paylı maliklerin mirasçılık belgelerine göre tüm mirasçılarına husumet yöneltilerek taraf teşkili tam olarak sağlandıktan sonra işin esasının incelenmesine geçilmelidir. Mahkemece, taraf teşkili sağlanmaksızın hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenle bozulması gerekmiştir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi – 22/11/2021 T. 2021/976 E. 2021/3060 K.

Dava; gayrimenkul satış vaadi ile satın alınan taşınmaz için tapu iptali ve tescili istemine ilişkindir. Ayırt etme gücünün nispi bir kavram olması kişiye, eylem ve işleme göre değişmesi nedeniyle bu yönde en yetkili sağlık kurulundan, özellikle Adli Tıp Kurumu Dördüncü İhtisas Kurulundan rapor alınmasını da gerekli kılmaktadır. Esasen TMK’nın 409/2. maddesi akıl hastalığı veya akıl zayıflığının bilirkişi raporu ile belirleneceğini öngörmüştür. Bir kısım davalılar tarafından celsede, murislerinin sözleşme imzalandığı sırada akıl sağlığının yerinde olmadığı ve alzheimer hastası olduğu ileri sürülmüştür. Ne var ki, mahkemece davalıların ileri sürdüğü ehliyetsizlik iddiası bakımından bir araştırma yapılmış değildir. Davalı vekili, ehliyetsizlik iddiasını istinaf dilekçesinde de ileri sürmüşse de Bölge Adliye Mahkemesince ehliyetsizlik iddiasının ilk derece mahkemesinde ileri sürülmediği belirtilerek istinaf talebi reddedilmiştir. Hal böyle olunca, hukuki ehliyetsizliğin kamu düzeni ile ilgili olduğu gözetilerek öncelikle incelenmesi, gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, temlik ve vasiyetname tarihlerinde mirasbırakanın ehliyetli olup olmadığı yönünde Adli Tıp Kurumundan rapor alınması sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi – 13/10/2021 T. 2020/10904 E. 2021/9989 K.

Dava, alacak istemine ilişkindir. Davacı satış vaadi sözleşmesi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı müteahhite isabet eden taşınmazı satın aldığını, satın alınan bağımsız bölümün kaçak olarak yapılmış olması nedeniyle tapuda devredilememesinden kaynaklı satış vaadi sözleşmesine dayanarak arsa sahipleri ve müteahhite tapu iptal ve tescil davası açtığını ancak davanın reddedilerek kesinleştiğini ileri sürerek uğradığı zarar nedeniyle daireye yapılan ince inşaat masrafları ve taşınmazın rayiç değerini talep etmiştir. Mahkemece, her ne kadar hatalı değerlendirme ile, davacının verilen süreler içerisinde iskan belgesini alıp mahkemeye sunmadığı, sözleşmeden kaynaklanan vecibelerini yerine getirmeden davalı tarafın vecibelerini yerine getirmesini talep edemeyeceği belirtilerek davanın tümden reddine karar verilmiş ise de, imar affı kapsamında yapılan başvuruların yapı malikleri tarafından yapılacağı mevzuat hükümleri çerçevesinde sabittir. Eldeki davada yapılması gereken, dava konusu taşımazın ifanın imkansız hale geldiği tarihteki rayiç değerine hükmetmek olmalıdır. Hal böyle olunca; mahkemece ifanın imkansız olduğu tarihin tapu iptal tescil davasının kesinleştiği tarih kabul edilerek, taleple bağlılık kuralı gereği davacının talep sonucunun dava konusu dairenin dava tarihindeki rayiç bedeli olduğu da gözetilerek bu tarihteki rayiç değer üzerinden hüküm kurulması gerekirken hatalı gerekçe ile karar verilmesi bozmayı gerektirmiştir.