Ortaklığın giderilmesi davası; paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi olan malvarlığı ortaklığının, aynen taksim edilmesi veya satılarak bedelinin hissedarlara hisse oranında paylaştırılması suretiyle giderilmesini konu edinmektedir. Ortaklığın giderilmesi ile söz konusu mal kişisel mülkiyete geçmektedir. Ortaklığın giderilmesi hem taşınır hem de taşınmaz mallar için uygulanabilmektedir. Ortaklığın giderilmesi iki şekilde sağlanmaktadır:

• Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi: Ortaklığa konu malın aynen bölünerek hissedarlara paylaştırılmasıdır. Örneğin, değeri aynı olan üç evin üç ortağa kişi başına tek ev düşecek şekilde bölüştürülmesi.

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklardan yalnızca birinin talebi ile aynen taksimin mümkün olup olmadığı mahkeme tarafından incelenir. Aynen taksimin mümkün olması halinde ortaklık aynen taksim suretiyle giderilir.

Aynen taksim yoluna gidilmesi halinde taşınmazın tamamı veya bir kısmı önemli ölçüde bir değer kaybına uğrayacaksa ortaklığın bu şekilde giderilmesine karar verilemez.

Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilirken dava konusu taşınmazın niteliği, yüzölçümü, ortak sayısı, imar durumu gibi hususların dikkate alınması gerekmektedir.

Kat mülkiyeti kurularak aynen taksimin sağlanabileceği bir taşınmazda ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilemez.

• Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi: Aynen taksimin mümkün olmadığı yerde ortaklığa konu malın mahkeme kararı ile satımına karar verilir ve ihale yolu ile taşınmazın satışından kazanılan bedel ortaklar arasında hisse oranında paylaştırılır.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilmesi halinde satış, icra dairesi veya satış memurluğu tarafından yapılır. Satış açık artırma ile yapılır.

Tüm ortaklar oybirliği ile ihalenin ortaklar arasında yapılmasına karar verirseler ihale yalnızca ortaklar arasında gerçekleştirilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuğa Başvuru Zorunlu Mu?

1 Eylül 2023 tarihinden sonra açılacak olan ortaklığın giderilmesi davaları için arabuluculuğa başvuruda bulunmak zorunludur. Bu sayede taraflar arasındaki uyuşmazlık öncelikle arabulucu aracılığıyla çözülmeye çalışılacak ve bu şekilde uyuşmazlık çözülemezse dava yoluna gidilebilecektir. Arabuluculuğa başvurmaksızın direkt dava yoluna gidilmesi halinde dava usulden reddedilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Hangi Mahkemede Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davasında yetkili mahkeme davaya konu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise sulh hukuk mahkemesidir. Örnek olarak, Trabzon’da bulunan bir gayrimenkul için açılacak davada Trabzon Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili ve görevli olacaktır. Davanın yanlış bir mahkemede açılması halinde dava usulden reddedilecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasını Kim Açabilir?

Ortaklığın giderilmesi davası, davaya konu mala paydaş olan herhangi bir ortak veya birden fazla ortak tarafından açılabilir.

Tüm ortaklar aralarında bir anlaşma yapıp dava konusu malın nasıl paylaşılacağını yazılı bir şekilde mahkemeye bildirerek ortaklığın giderilmesini sağlayabilirler.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Kime Karşı Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası, davaya konu mala paydaş olan tüm ortaklara karşı açılmalıdır. Tüm ortakların davaya dahil edilmesi dava şartıdır. Bu şartın sağlanmaması halinde mahkeme tarafından davacıya kesin süre verilir ve bu sürede dahil edilmesi gereken ortakların davaya dahil edilmemesi halinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilir.

Ortaklardan birinin ölmüş olması halinde ölen kişinin mirasçıları davalı olarak gösterilmelidir. Tüm ortaklar davaya dahil edilmeksizin mahkemece karar verilemeyecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Gayrimenkul hukukundan kaynaklanan davaların çoğu diğer davalara nazaran uzun yıllar sürmektedir. Ortaklığın giderilmesi davasında öncelikle taraf teşkili sağlanıp ön inceleme yapılmakta ve ardından keşif ve bilirkişi incelemesi ile dava konusu taşınmazın değeri belirlenmektedir. Son olarak davanın kabulüne veya reddine karar verilmektedir.

Davanın kabulüne karar verilmesi halinde eğer satış suretiyle ortaklığın giderilmesi uygun görüldüyse ihale gerçekleştirilmekte ve dava konusu taşınmaz satılmaktadır. Tüm bu süreç ortalama 1 yıl ilâ 3 yıl arası sürmektedir. Ancak dava konusu taşınmazın çok fazla ortağa sahip olması, ortaklarının birinin veya birkaçının ölmüş olması sebebiyle mirasçılara tebligat çıkartılması, davalılardan bazılarının yurtdışında ikamet etmesi, bilirkişi raporunun itirazlar üzerine yeniden alınması, hâkim değişikliği ve benzeri sebeplerle işbu dava daha da uzun sürebilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Harç ve Masraflar

Ortaklığın giderilmesi davası açılırken nispi harç değil maktu harç ödenmektedir. Yani davanın açılışında ödenecek olan harç taşınmazın değerine göre değil kanunen sabit belirlenmiş miktar olarak yatırılmaktadır.

Davanın açılışındaki harç ve masrafları davayı açan ortak veya ortaklar yani davacı taraf ödeyecektir.

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda kazanan veya kaybeden olmayacaktır. Dava sonunda dava konusu taşınmazın tüm ortakları taşınmazın satışı ile payına düşen bedeli alacağından aslında herkesin bir kazanımı olacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davası sonunda yargılama giderleri ve vekalet ücreti tüm ortaklar tarafından hisse oranına göre ödenecektir.

Sonuç Olarak;

Babanız veya annenizin rahmetli olması ile sizlere miras olarak kalmış olan bir gayrimenkul var ise ve bu gayrimenkulün paylaştırılması için diğer mirasçılar ile anlaşamıyorsanız ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilirsiniz. Ancak şunu belirtmek gerekir ki, gayrimenkulün ihale yolu ile satılması gayrimenkulün değerinin altında satılmasına sebep olabilecektir. Bu sebeple öncelikle ortaklar bir araya gelip uzlaşmayı tercih etmelidir. Uzlaşma sağlanıp taşınmazın paylaştırılması mümkün olmuyorsa ortakların tamamının imzası ile söz konusu taşınmaz haricen bir alıcı bulunarak satılabilir ve satış bedeli ortaklık payı oranında bölüştürülebilir. En son yol olarak dava yoluna gidilmelidir. Zira dava süreci, davanın tarafı olan kardeşlerin kişisel ilişkilerine zarar verebileceği gibi madden ve manen de yıpranmalarına sebep olacaktır.

Ortaklığın giderilmesi davasının gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukat ile takip edilmesi, hukuki menfaatin zarara uğramaması adına tavsiye olunur.

Av. M. Faruk Kozoğlu