Mülkiyet hakkı, bireylere tanınan en temel haklardan biri olup, bu hak zaman zaman başka kişilerle ortak kullanımı gerektirebilir. Paylı mülkiyetin yaygın olduğu taşınmazlarda, paydaşlar arasındaki ilişkiler ve mülkiyet hakkının devri süreçleri büyük önem taşır. İşte bu süreçlerde, paydaşların haklarını korumak amacıyla Türk hukuk sisteminde “önalım hakkı” kavramı getirilmiştir. Bu makalemizde, önalım hakkının kavramsal temelleri, kanundan ve sözleşmeden doğan önalım hakkının farkları ile bu hakların kullanımına ilişkin hukuki süreçler incelenecektir. Önalım hakkının kullanımı, süresi ve hukuki sonuçları üzerine detaylı bir analiz sunulacak, ilgili yargı kararları ile bu hakkın teorik ve pratik boyutları incelenecektir.

Önalım (Şufa) Hakkı Nedir, Türleri Nelerdir?

Önalım hakkının kanunda tam bir tanımı olmamakla birlikte öğretide yapılan tanımlamalara bakmak gerekir. Öğretide “Hakkın konusu olan şeyin bir üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması halinde hak sahibine satılanın alıcısı olma yetkisini veren kanundan veya sözleşmeden doğan kurucu nitelikte yenilik doğuran bir haktır” biçiminde bir tanımlama yapılmıştır. Tanımdan da anlaşıldığı üzere, önalım hakkı kanundan doğan (yasal) önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı olmak üzere iki türe ayrılmaktadır. Bu iki hak türü, doğuşları, kullanımları ve içeriği açısından, birinin kanundan diğerinin ise sözleşmeden kaynaklanması nedeniyle birbirinden oldukça farklıdır. Bu farklılıklar nedeniyle, her iki türün de tüm unsurlarını kapsayan tek bir tanım yapmak zorlaşmaktadır. Aşağıda kanundan doğan (yasal) önalım hakkı ve sözleşmeden doğan önalım hakkı detaylıca anlatılacaktır.

Kanundan Doğan (Yasal) Önalım Hakkı

TMK m. 732 gereği yasal önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaş veya paydaşlara açacakları bir dava sonunda hâkimin vereceği kararla o payı öncelikle satın alma yetkisi veren eşyaya bağlı yenilik doğuran bir haktır.

Şartları Nelerdir?

Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olur.

Yasal önalım hakkı yalnız paylı mülkiyete sahip taşınmazlarda söz konusu olur. Paylı mülkiyet TMK 688’e göre “Birden çok kimsenin maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik olması”dır. Diğer mülkiyet çeşitleri olan elbirliği mülkiyeti ve kat mülkiyetinde önalım hakkı uygulama alanı bulmaz.

Elbirliği mülkiyetinden önalım hakkının kullanılamamasının nedeni payların belirlenmemiş olması ve topluluk halinde bir mülkiyetin söz konusu olmasından kaynaklanır. Herkes malın tamamı üzerinde ortak hak sahibidir ve bu taşınmaz üzerinde verilen kararlar tüm ortakların oybirliğiyle alınır. Yani bir paydaşın tek başına mülkiyet hakkını devretme imkânı söz konusu olmadığından önalım hakkı da bu tip mülkiyet çeşidinde gündeme gelmeyecektir.

Diğer husus da kat mülkiyetli taşınmazlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 8/1’de “Kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakı bağlanmış arsa payının satılması halinde diğer kat maliklerinin veya irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur” şeklinde belirtilmiştir. Burada istisna oluşturacak durum aynı kanunun ikinci fıkrası olacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.8/2’de “Bir bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını başkasına satması halinde öteki paydaşlar, öncelikle satın alma hakkını kullanabilirler” denilmektedir. Burada kanun koyucu ikili bir ayrıma gitmiştir. Birinci fıkrada kat mülkiyeti ilişkisinden önalım hakkının doğmadığından bahsedilirken, ikinci fıkrada ise bağımsız bölümün paydaşlarından birinin kendi payını satması halinde diğer paydaşların öncelikle satın alma hakkını kullanabileceğinden bahsedilmiştir. Yani kanun koyucu tarafından bir paydaşlık durumu olması gerekliliğine vurgu yapılmıştır. Bu durumda ikinci fıkra kat mülkiyeti açısından önalım hakkı için istisna oluşturmaktadır.

Yasal önalım hakkı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet payının tamamen veya kısmen satılması ya da ekonomik bakımdan satışa eşdeğer başka bir işlemle devri halinde söz konusu olur.

Yukarıda önalım hakkının kullanılabilmesi için şartlardan birisinin taşınmazda paylı mülkiyetin tesis edilmesinin gerekliliğinden bahsetmiştik. Paylı mülkiyet ile paylara ayrılmış bir taşınmazda pay sahibi bir kişi payı üzerinde tasarruf yetkisine de sahip olacaktır. TMK 732’de “Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” denilmektedir. Yani önalım hakkının kullanılabilmesi için bir satım sözleşmesinin varlığını kanun koyucu aramıştır. Paydaşlardan birisi herhangi bir üçüncü kişi ile payı üzerinden satış sözleşmesi yaptığında aynı taşınmaz üzerindeki diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabileceklerdir.

Ancak burada dikkat edilmesi gereken bazı hususlar vardır. Önalım hakkı yalnızca geçerli satış sözleşmesinde kullanılabilecek, resmi şekle aykırı, muvazaalı ya da ehliyetsiz bir kimse tarafından yapılan, içeriği hukuka ve ahlaka aykırı sözleşmelerde kullanılamayacaktır. Çünkü kanun koyucu geçerli bir satış sözleşmesinin varlığı halinde bu hakkın kullanılmasına izin vermiştir. Hukuka aykırı bir şekilde yapılmış bir satış sözleşmesinin varlığını iddia eden davacı böyle bir durumu delilleriyle ispatlaması gerekecektir. Ayrıca davacı diğer paydaşlar, satış sözleşmesinden önceki hazırlık ve görüşme hallerinde de satış sözleşmesi yapılmadığı için önalım hakkını kullanamayacaklardır. Ancak paydaşla üçüncü kişi arasında bir satış sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme geçerli bir sözleşme ise, tescil işlemi geçersiz olsa bile önalım hakkı kullanılabilecektir. Ayrıca yargıtaya göre isteğe bağlı artırma yoluyla yapılan satışlarda ve üst hakkının satılmasında da önalım hakkı kullanılabilecektir.

YİBK 9.3.1955 T., 27/3 E.K., RG, sayı: 9009: (İsteğe Bağlı Artırma Kararı)

Y6HD., T. 21.01.2008, E.2007/13277, K,2008/323: (Üst Hakkı Kararı)

“TMK`nın 826. maddesi hükmü uyarınca tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilen bağımsız ve sürekli nitelikte bulunan üst hakkındaki payın üçüncü bir kimseye satılması halinde önalım hakkına konu teşkil eder.”

Yasal önalım hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur:

TMK m. 732’de de belirtildiği gibi “Paylı mülkiyette bir paydaşın (…) payını (…) üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler” denilmektedir. Yani yasal önalım hakkı payı satın alan üçüncü kişilere karşı kullanılabilecektir. Payı üçüncü kişi değil de paydaş veya paydaşların satın alması durumunda önalım davası açılamayacaktır.

Yasal önalım hakkı, önalım davası yoluyla kullanılır:

TMK m. 734/1’de “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.” denilmek suretiyle önalım hakkının kullanılabilmesi için dava şartının olduğundan bahsedilmiştir.

Önalım davası öğretide çeşitli eleştirilere maruz kalmakta ve bu dava hakkında farklı ihtilaflar doğmaktadır. Aşağıda öncelikle önalım hakkının kullanılamayacağı yerlerden bahsedilecek ve daha sonra bu dava ayrıca detaylıca incelenecektir.

Yasal Önalım Hakkının Kullanılamayacağı Yerler Nelerdir?

1. Taşınırlarda,
2. Elbirliği mülkiyeti ise kat mülkiyetinde (Kat Mülk. K. m.8),
3. Bağışlama ve trampa (mal değişim sözleşmesi) hallerinde,
4. Kamulaştırma ve arazi tapulaştırması hallerinde,
5. Cebri artırma yoluyla yapılan satışlarda (TMK m. 733/1),
6. Önalım hakkına konu olan payın mülkiyetinin hâkim kararı ile üçüncü kişiye geçirildiğinde,
7. Satım karakterinin üstün bulunmayıp bağışlama karakterinin ağır bastığı karma sözleşmelerde,
8. Önalım hakkı konusunun bir şirkete sermaye olarak konulduğu hallerde,
9. Önalım hakkı sahibinin yerine getirmesinin mümkün olmadığı hayat boyunca irat ve ölünceye kadar bakma sözleşmelerinde,
10. İki şirketin birleşmesi halinde,
11. Taşınmazın bir bütün olarak devri veya belirli kısmının devredildiği ve bütün paydaşların oybirliği ile karar verdikleri hallerde,
12. Vakıf kurma işlemlerinde,
13. Mirasın geçmesi, miras paylaşımı, mirastan feragat gibi miras hukukuna ilişkin amaç ve saiklerin ağır bastığı durumlarda,
14. Paydaşın payını şeklen bir satış sözleşmesi ile payını çocuklarına, karı veya kocasına ya da hısmına devretse bile, gerçekte satıştan başka miras hukukuna ilişkin amaçlar veya bağışlama bulunan hallerde,
15. Paylı mülkiyete konu taşınmazın fiilen taksim edildiği hallerde,
16. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar hakkında,
17. İntifa hakkı tesisi ile konut hakkı tesisinde,
18. Eşyayı kullanma borcu doğuran adi kira, ürün kirası gibi ilişkilerde

satım söz konusu olmadığı için önalım hakkı kullanılamaz.   

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı hem Türk Medeni Kanunu’nda hem de Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. TMK m. 735/1’de “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır” denilirken TBK m. 237/3’te “Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır” denilmektedir. Tanım yapacak olursak sözleşmeden doğan önalım hakkı, bir sözleşme ile taraflardan birine, belirli bir malın satışa çıkarılması durumunda öncelikli olarak o malı satın alma yetkisi veren bir haktır.

Şartları Nelerdir?

Önalım Sözleşmesi ve Tapuya Şerhi

Sözleşmeden doğan önalım hakkı hem TMK’da hem de TBK’da düzenlenmesine rağmen önalım sözleşmesi düzenlenmemiştir. Kanunda sözleşme yapılmasının gerekliliğinden bahsedilirken önalım sözleşmesine dair bir düzenleme veya tanım da yapılmamıştır. Öğretide yapılan tanıma göre önalım sözleşmesi “Hak sahibi ile taşınmazın maliki arasında akdedilen ve önalım hakkı sahibine o taşınmazın ivazlı bir hukuki işlemle devredilmesi halinde taşınmazı öncelikle satın alma yetkisi veren sözleşmedir.” Tanımda sözleşmeden doğan önalım hakkının sadece taşınmazlar üzerinde doğacağı her ne kadar anlaşılıyor olsa da sözleşmeden doğan önalım hakkı taşınırlar için de doğacaktır. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği kanundan doğan önalım hakkı gibi sadece paylı mülkiyette doğmayacak, aynı zamanda elbirliği mülkiyeti ve dahi ferdi mülkiyete tabi taşınmazlarda da doğabilecektir. Tanımdan her ne kadar önalım hakkının taşınmazın tamamında kurulacağı anlaşılıyor olsa da paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi pay için de önalım hakkı kurulabilecektir. Ayrıca TBK m. 237/3’te belirtildiği gibi sözleşme geçerli olabilmesi için yazılı olacaktır. Bu, sözleşme için şekil şartından birisidir. Tüm bu açıklamalardan sonra önalım sözleşmesi için bir tanım yapacak olursak: “Önalım sözleşmesi hak sahibi ile taşınır veya taşınmaz malın tamamı veya bir kısmının maliki arasında akdedilen ve önalım hakkı sahibine o malın satımı halinde payı, öncelikle satın alma yetkisi veren adi yazılı sözleşmedir.”

TMK m. 735’te “Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır. Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer. Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.” denilmektedir. TBK m. 238’de ise “Önalım, geri alım ve alım hakları en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve kanunlarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir” denilmektedir. Yani kanun koyucu önalım hakkının süresi ile şerh edilmiş önalım hakkının süresini ayrı tutmuştur. Önalım hakkının süresini kanun koyucu en çok on yıl olarak belirlemiş, şerh edilmiş önalım hakkının süresi için ise kanundaki sürelere atıfta bulunmuştur. Önalım sözleşmesini şerh etmek bir geçerlilik şartı değildir. Bu kanunda da geçerlilik şartı şeklinde zikredilmemiştir. Sözleşmeden doğan önalım hakkı özü itibariyle alacak hakkı olduğu için nisbi bir özellik gösterir. Yani bu hak sadece sözleşmenin diğer tarafına ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Eğer bu hak tapuya şerh edilirse bu durumda tapudaki sicile güven ilkesi gereği üçüncü kişilere karşı da bu hak ileri sürülebilecektir. Şerhin etkisi işte burada önem arz etmektedir. Son olarak da şerh anlaşmasına değinmekte gerekmektedir. Şerh yapılması için şerh anlaşması gerekmekte ve şekil şartı olarak da şerhi istenen şahsi hakkı doğuran sözleşmenin bağlı olduğu şekle tabi olacaktır. Şerhi istenen şahsi hakkı doğuran sözleşme herhangi bir şekle tabi değilse, şerh anlaşması da herhangi bir şekle tabi olmayacaktır.

Taşınır veya Taşınmaz Üzerindeki Mülkiyet Payının Tamamen veya Kısmen Satılması veya devri gerekmektedir.

Kanundan doğan önalım hakkında da satışı veya devri şartı yer almakla birlikte aynı şart sözleşmeden doğan önalım hakkında da yer almaktadır. Nitekim TMK m. 735/3’te “Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır” denilerek aynı şartlar sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulama alanı bulacaktır. Bu yüzden kanundan doğan önalım hakkında yaptığımız açıklamalar burada da geçerli olacaktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, önalım davası ile kullanılır.

TMK 735/3’te belirtildiği gibi hem kanundan doğan önalım hakkının hem de sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılabilmesi için önalım davası gereklidir. Bu yüzden önalım davası hakkında yapacağımız açıklamalar hem kanundan doğan hem de sözleşmeden doğan önalım hakkı için geçerli olacağından önalım davasını ayrı bir başlıkta incelemekte yarar olacaktır.

Önalım (Şufa) Davası

TMK m. 734/1’de “Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır” şeklinde belirtilmiş ve hakkın kullanımı için dava açılması gerekliliğinden bahsedilmiştir. Anılan kanunun gerekçesinde önalım davası için “Yürürlükteki Kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut değildir. Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava açılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükümler önalım hakkının, dava dışı bir beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü hâline getirilmiş bulunmaktadır” şeklinde bir değerlendirme yapılmıştır. Yapılan bu değerlendirme öğretide çok eleştirilse ve hükmün iptali için Anayasa Mahkemesi’ne dava açılsa da AYM anılan hükmü, dava ile sonuca gidilmesinin daha adil olacağından bahisle ve anayasaya aykırı olmadığı gerekçesiyle iptal davasını reddetmiştir. Bu durumda önalım davası hakkında öğretide yapılan tartışmaları bir kenara bırakarak hukuki niteliğine bakmak gerekecektir.

Önalım hakkı daha önce de belirttiğimiz gibi yenilik doğuran bir haktır ve bu hakkı talep için açılan önalım davası da yenilik doğuran bir dava olacaktır. Bu davadan çıkacak karar da haliyle yenilik doğuran bir karar olacaktır.

Davayı kim açabilir ve dava kime karşı açılabilir?

Kanuni önalım hakkından doğan davalarda davacı, paylı mülkiyete konu taşınmazda payını satan malik dışındaki bir veya birden fazla paydaştır. Bu paydaşların davayı birlikte açma zorunluluğu yoktur. Davalı sıfatı ise önalım hakkına konu taşınmazda satılmış olan payın alıcısı olacaktır. Yani devredilen pay üzerinde mülkiyet hakkını kim kazandıysa davalı da o olacaktır.

Sözleşmeye bağlı önalım hakkından doğan davalarda davacı, önalım hakkı sahibi ya da Türk Borçlar Kanunu’nun 239’uncu maddesinin 1’inci fıkrası gereği onun külli halefleri olacaktır. Davalı sıfatı ise ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur. Sözleşmeden doğan önalım hakkı söz konusu olduğu ve nisbi nitelikte olduğu için davalı taraf sözleşmenin diğer tarafı olmaktadır. Ancak yapılan sözleşme tapuya şerh edildiğinde yeni malik davalı sıfatına sahip olacaktır.

Dava ne zaman açılmalıdır?

Önalım davasında süre TMK 733/3’e göre “Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.”

Üç aylık nispi sürenin işlemeye başlaması bakımından kanundan doğan önalım hakkının kullanılması ve sözleşmeden doğan önalım hakkının kullanılması bakımından bir farklılık bulunmaktadır.

Satış işleminin paydaşlara bildirimi

Önalım hakkının kullanılması davasında kanun koyucu satış sözleşmesinin yapıldığını ve sözleşmenin içeriğinin de ön alım hakkı sahibine noter aracılığı ile bildirilmesi gerektiğini belirtmiştir. Alıcı veya satıcı, satış işlemini ve içeriğini diğer paydaşlara noter kanalıyla göndereceği yazı ile bildirmelidir. Bu bildirimin paydaşlara tebliği ile 3 aylık önalım hakkı kullanma süresi başlar. Bu sürede önalım hakkı kullanılmazsa ön alım hakkı sona erer. Alıcı veya satıcı, satışı ve içeriğini hak sahibine noter kanalıyla bildirmediği takdirde, 3 aylık süre işlemeye başlamaz. Bu takdirde, hak sahibi önalım davasını, satışın yapıldığı tarihten itibaren 2 yıl içinde açabilir.

Fiili taksim yapılmış olan taşınmazlarda önalım hakkı

Müşterek mülkiyete sahip taşınmazlarda paydaşlar arasında hangi paydaşın taşınmazın hangi bölümünü kullanacağı belirlenmiş ve buna göre fiilen taksim yapıldıysa bu taşınmazdaki bir payın satılması halinde önalım hakkı ileri sürülemeyecektir. Örneğin; müşterek mülkiyet bulunan bir tarlada paydaşlar arasında alan paylaşımı yapılmış ve kimin tarlanın neresini kullandığı önceden paydaşlar arasında belirlenmişse paydaşlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye sattığında diğer paydaşlar önalım talebinde bulunmayacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Önalım davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, görevli mahkeme ise Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.

Önalım Bedeli

TMK m. 734/2’de “Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür” denilerek kanun koyucu tarafından bir önalım bedeli yatırılması gerekliliğinden bahsedilmiştir. Kanundan da anlaşılacağı üzere bu bedel yatırılması hükmün verilmesi için ön şart niteliğindedir. Bedel hususunda uygulamada birçok tartışma yer almaktadır.

Bunlardan ilki, bedelin teminat mektubu olarak verilip verilemeyeceği hususudur. Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2009/6-221 E. ve 2009/265 K. sayılı kararında bedel yükümlülüğünün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilebileceğinden bahsedilmiştir.

Diğer karşılaşılan sorun ise bedelde muvazaa hususudur. Bu da iki türlü karşımıza çıkmaktadır. İlki önalım bedelinin düşük gösterilmesi durumu, ikincisi ise bedelin tapuda yüksek gösterilmesi durumudur. Taraflar önalım bedelini tapuda düşük göstermişlerse ve daha sonra önalım hakkı sahibi bedel üzerinden önalım hakkını kullanmak isterse artık satıcı ve alıcı önalım hakkı sahibine bedelin daha yüksek olduğunu ve bu yüksek bedel üzerinden önalım hakkının kullanılması gerektiğini ileri süremeyeceklerdir.

Uygulamada insanlar genellikle tapu harcını az ödemek için tapu satış bedelinin gerçeğe göre daha düşük göstermektedir. Bu yanlış beyan, önalım davası söz konusu olduğunda o kişilerin aleyhine sonuç doğurabilir. Ancak şunu da bilmek gerekir: düşük gösterilen tapu satış bedeli önalım davası açılmadan önce düzelttirilirse mahkemece önalım bedeli düzeltilen yeni bedel üzerinden belirlenecektir.

Eğer bedel tapuda yüksek gösterilmişse, bu durumda önalım hakkı sahibi gerçek rayiç değeri ödemeyi teklif ederse bu bedel üzerinden önalım hakkı kullanılacaktır. Bu durumda önalım hakkı sahibi mahkemeden rayiç bedelin hesaplanmasını talep etmesi daha tutarlı olacaktır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise bedel TMK m. 241/3’te “Önalım hakkını kuran sözleşmede aksi öngörülmemişse, önalım hakkı sahibi taşınmazı, satıcının üçüncü kişiyle kararlaştırdığı satışa ilişkin koşullarla kazanır” denilerek bedelin belirlenmesinde sözleşmenin adi ve vasıflı olması ayrımı esas alınmış, vasıflı önalım sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin ya da önalım sözleşmesi adi ise üçüncü kişiyle akdedilen satım sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin esas alınacağı hükme bağlanmıştır.

Tüm bu söylenilenlerden sonra önalım davası nihayete erdiğinde hâkimin vereceği karar ile önalım hakkı sahibi tapu memurundan tescilin yapılmasını bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye bağlı olmaksızın talep edebilecektir. Verilen kararın sonuç doğurabilmesi için kesinleşmiş olması gerekmektedir.

Sonuç

Kanundan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı, mülkiyet hakkının sınırlandırılması kapsamında önemli bir yere sahiptir. Kanundan doğan önalım hakkı, paylı mülkiyetin korunması ve paydaşlar arasındaki dengeyi sağlamak amacıyla hukukun emredici düzenlemeleri ile güvence altına alınırken, sözleşmeden doğan önalım hakkı tarafların iradelerine dayanan, ancak aynı zamanda hukuki geçerliliği olan bir taahhüttür. Uygulamada her iki önalım hakkı da mülkiyet devirlerinde taraflar arasında denge ve güven tesis etmeye yöneliktir. Önalım hakkının hangi koşullar altında kullanılacağı, ne tür sınırlamalara tabi olacağı ve tarafların hak ve yükümlülüklerinin iyi bilinmesi, uyuşmazlıkların önlenmesi açısından hayati öneme sahiptir. Bu bağlamda, önalım hakkının kullanımı konusunda hem kanun hükümleri hem de taraflar arasındaki sözleşme hükümleri dikkatlice değerlendirilmelidir.

Avukat M. FARUK KOZOĞLU & EMRE KÖSEOĞLU (Hukuk Fak. Öğrencisi)

Konu ile İlgili Önemli Yargıtay Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu – 2022/1203 E. 2023/727 K.

Dava; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yasal düzenlemeler ve özellikle 27.03.1957 tarihli ve 1956/12 Esas, 1957/2 Karar sayılı İçtihadı Birleştirme Kararının gerekçesi ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; dava konusu taşınmaz paydaşının işlemin hemen öncesi kurucu ortağı olduğu davalı şirkete tapuda yaptığı pay satışının gerçek bir satış olmayıp, satışa konu payın davalı şirkete sermaye konulması niteliğinde olduğu kabul edilmelidir. Bu nedenle, davacı söz konusu pay temlikine yönelik önalım hakkı kullanamayacağından mahkemece bu satış işlemi yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru olmamıştır. Diğer yandan, önalım davasının davalısı önalım hakkına ilişkin taşınmazdaki payı satın almadan önce o taşınmazda paydaş ise bu paydaş hakkında önalım hakkı kullanılamaz. Çünkü, TMK’nın 732. maddesiyle bir paydaşın payını üçüncü şahsa satması hâlinde önalım hakkının kullanılabileceği kabul edilmiştir. Paydaş üçüncü kişi sayılamayacağından paydaşın paydaş aleyhine önalım hakkını kullanması söz konusu olamaz. Dava hakkına ilişkin bu hususun davanın her aşamasında kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir. Bu bağlamda, her ne kadar Özel Dairece sadece davalı şirkete yapılan pay satışı yönünden önalım hakkının kullanılamayacağı belirtilmiş ise de, pay temliki ile paydaş hâle gelen davalı şirkete yapılan diğer dava konusu pay devirleri de paydaşın paydaşa yaptığı satışlar olduğundan bunlar yönünden de önalım hakkının kullanılamayacağı kanunun emredici hükmünün gereğidir ve bu temlikler bakımından da davanın reddine karar verilmelidir. Ayrıca davanın tümden reddine karar verileceğinden bu aşamada intifa hakkının terkini istemi yönünden muvazaanın varlığı konusundaki iddianın da araştırılmasına gerek yoktur.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu -2021/124 E. 2023/481 K.

Uyuşmazlık; somut olayda dava konusu taşınmazda fiili taksimin bulunup bulunmadığı konusunda mahkemece yapılan araştırma ve incelemenin hüküm vermeye yeterli olup olmadığı noktasında toplanmaktadır. Mahkemece imar uygulaması sonucu oluşan taşınmazın uygulama öncesinde her biri ayrı tapuya kayıtlı bağımsız parselden oluştuğu ve imar uygulaması sonucunda önceki kullanım durumunun devam ettiği gerekçesiyle fiili taksim olgusunun varlığı kabul edilmiş ise de bu kabulün eksik inceleme ve araştırmaya dayandığı anlaşılmaktadır. Zira 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 259/2. maddesinin açık hükmüne rağmen taşınmaza ilişkin eldeki davada tanıklar duruşmada dinlenmiş, mahallinde keşif yapılmamış ve dava konusu taşınmazdaki kullanım durumu yeterince açıklığa kavuşturulmamıştır. Bu nedenle davacının TMK’nın 2. maddesi uyarınca dürüstlük kuralına aykırı davrandığının kabulü için fiili taksimin kuşkuya yer vermeyecek şekilde kanıtlanması gerektiği gözetilerek 87 ada 82 parselin tapu kaydında sayfa numaraları yazılı bulunan dokuz ayrı parsele ait tapu kayıtları ve krokileri getirtilmeli, fiili taksime ilişkin olarak tarafların delilleri de toplandıktan sonra mahallinde keşif yapılarak taraf tanıkları dinlenilmeli, fen bilirkişinden düzenlenecek keşifte tanıklar tarafından gösterilecek yerlerin işaretlendiği denetime elverişli kroki ve rapor alınmalı, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek davacının dava konusu taşınmazda belirli bir yeri kullanıp kullanmadığı, davalıya payını satan kişinin kullandığı bölüm olup olmadığı belirlenerek fiili taksimin bulunup bulunmadığı tespit edildikten sonra sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 2019/1361 E. 2020/140 K.

Dava, önalım hakkından kaynaklanan tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım hakkını kullanan paydaşlar pay oranları ne olursa olsun önalım hakkına konu paydan eşit oranda yararlanırlar. 6100 Sayılı HMK’nin 65. maddesi uyarınca asli müdahale yoluyla veya diğer paydaşların açtığı önalım davasının HMK’nin 166. maddesi uyarınca davaların birleştirilmesi yoluyla davaya diğer paydaşların katılması halinde, eğer asli müdahale talebi veya birleştirilen dava süresi içinde açılmışsa o paydaşlar da önalıma konu paydan eşit oranda yararlanırlar. Somut olayda; dava konusu taşınmazda aynı paya ilişkin başka bir mahkeme dosyasından paydaşlardan biri tarafından önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası açılmış olup derdest bulunduğundan aynı satışa ilişkin birden fazla önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasının bulunması halinde bu davaların birleştirilmesi ve tüm davacıların hak sahibi olduklarının tespit edilmesi halinde eşit hisseler nispetinde adlarına tescil hükmü kurulması gerektiğinden her iki davanın birleştirilerek yürütülmesi zorunludur.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi – 2016/15458 E. 2020/3725 K.

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Önalım davası açıldıktan sonra davaya konu payı satın alan kimse önalım davasının açıldığını bilerek kötü niyetle iktisap etmişse davacı daha düşük ise ilk satış sözleşmesindeki satış bedeli ile, aksi halde son satış bedeli ile sorumludur. Davacının davayı yönelttiği kimsenin kötüniyetli olduğunu iddia etmesi halinde bu iddiasını ispatlamakla yükümlüdür. İkinci satış fazla bedelle ilk satan paydaşa yapılmış ise o kimse ilk satışın tarafı olduğu için kötüniyetli olduğunun kabulü gerekir. Ayrıca kötüniyetin kanıtlanmasına gerek yoktur.

Olayda; mahkemenin ikinci satışın kötü niyetli olduğu ve intifa hakkının muvazaalı olarak tesis edildiğine dair gerekçesinde isabetsizlik olmadığı anlaşılmaktadır. Ancak davacı bedelde muvazaa iddiasını ispatlayamadığından mahkemece, ikinci satışın kötü niyetli olduğunun kabulü halinde davacının ilk satış sözleşmesindeki satış bedeliyle sorumlu olacağı durumu dikkate alınarak, ilk satış sözleşmesindeki davaya konu 1/10 hissenin satış bedeli ve tapu masrafları önalım bedeli olarak kabul edilip muvazaalı olarak konulan intifa hakkı kaldırılarak dava konusu 1/10 hissenin davacı adına tescile karar verilmesi gerekir.

Açıklanan nedenlerle, Mahkemece belirtilen hususlar üzerinde durulmadan eksik inceleme ile karar verilmesi hatalı olup hükmün bozulması gerekir.