16 Mayıs 2025 tarihli Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararıyla birlikte, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri açısından uzun süredir geçerli olan temel bir ilke değişmiştir. Özellikle tapu güvenliği ve üçüncü kişilerin iyi niyeti bağlamında, arsa sahibinin korunmasına yönelik geleneksel yaklaşım terk edilerek, tapudaki kazanımların korunması yönünde radikal bir dönüşüm benimsenmiştir.

Kararın tam metni henüz yayınlanmamış olsa da kararın bu yönde olduğuna dair ilgili hukuk dairelerine yazı yazıldı.

Karar nedir?

Yeni içtihada göre:

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında taşınmazın yükleniciye devredilmesinin ardından, yüklenicinin bu taşınmazı üçüncü kişilere satması veya üzerinde ipotek kurması durumunda; söz konusu sözleşmenin geçersizliği ya da geçmişe etkili feshi ileri sürülse dahi, tapudan mülkiyet edinen iyi niyetli üçüncü kişinin hakkı korunacaktır.

Ne anlama geliyor?

Yani siz diyelim bir müteahhitten kat karşılığı olarak yaptığı bir işten iş devam ederken bir daire satın aldınız, tapunun size devri yapıldı. Sonra oldu ki müteahhit ile sözleşmenin diğer tarafı olan arsa sahibi arasında bir ihtilaf çıktı ve arsa sahibinin açtığı dava sonucunda sözleşmenin geriye etkili olarak feshine (sözleşmeden dönme) veya geçersizliğine karar verildi. Bu durumda sizin müteahhiten almış olduğu daire ne olacak?

Eski tarihli kararlara göre Yargıtay, sizin almış olduğunuzun dairenin arsa sahibine geri çevrilmesine yani tapunun sizin adınızdan iptaline, arsa sahibi adına tesciline karar veriyordu. Çünkü arsa sahibinin müteahhide sözleşmeye dayanarak devretmiş olduğu bu dairelerin sözleşme gereği avans niteliğinde olduğu ve arsa sahibinin mülkiyet hakkının korunması gerektiği belirtiliyordu.

Şimdi ise daireyi satın alan üçüncü kişinin, yani sizin, yaptığınız bu işlemin hukuken geçerli olduğu ve tapunun arsa sahibine geri çevrilmemesi gerektiğine karar verildi. Çünkü daireyi satın alan üçüncü kişinin tapu kaydını incelemek suretiyle tapu kaydına güvenerek, bu tapunun müteahhit adına olduğunu görerek kendi üzerine devraldığı, dolayısıyla “tapuya güven” çerçevesinde hareket ettiği bir gerçektir. (İyi niyetli olmama hali saklıdır.) Bu nedenle üçüncü kişinin iyi niyeti korunmuştur.

Bu değişiklik, mülkiyet hakkı ile sözleşmesel denetim arasındaki hukuki önceliklerin yeniden şekillendiğini ortaya koyuyor. Daha önce Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin yerleşik uygulamasında, sözleşmenin geçersizliği veya geriye etkili feshi halinde yükleniciden bağımsız bölüm edinen üçüncü kişilerin tapu kayıtları iptal edilebiliyordu.

Bundan sonra artık:

• Arsa sahibinin tek taraflı feshi veya geçersizlik iddiası, iyi niyetli üçüncü kişinin tapudan doğan mülkiyet hakkını ortadan kaldırmayacak.
• Tapu siciline güven ilkesi daha güçlü şekilde korunacak.
• Yükleniciden taşınmaz edinen kişinin kötü niyetli olduğunu iddia eden malik, bu iddiasını somut delillerle ispatlamakla yükümlü olacak.

Bu durum neyi zorunlu kılıyor?

1. Sözleşme öncesi hukuki denetim artık ertelenemez bir ihtiyaçtır.
Arsa sahiplerinin, yüklenicinin tasarruf yetkisini sınırlandıran, açık ve bağlayıcı hükümler içeren sözleşmeler yapmaları zorunlu hale gelmiştir. Yapılacak arsa payı (kat) karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi olarak, müteahhide devir noktasında sınırlandırma getirilmelidir.

2. Teminat mekanizmaları ve kısıtlayıcı kayıtlar kritik hale gelmiştir.
Cezai şartlar, satış yetkisini belirli koşullara bağlayan düzenlemeler ve tapuya şerh verilmesi gibi uygulamalar, sadece teknik ayrıntılar değil, malik açısından birer mülkiyet koruma aracı niteliği taşımaktadır. Örneğin müteahhide belli aşamalarda devri yapılacak olan bağımsız bölümler üzerine ipotek konulmalı ve bu ipotekler belli bir aşamaya gelindiğinde kaldırılmalı ve bu sayede hem sözleşmenin ifası sağlanmalı hem de ileride oluşacak hak kayıplarının önüne geçilmelidir.

3. Önleyici hukuk anlayışı sözleşme süreçlerinin merkezinde olmalıdır.
Sözleşme sonrasında çıkabilecek uyuşmazlıkların dava yoluyla çözülmesini beklemek yerine, hukuki öngörü ve denetim mekanizmalarının daha en baştan kurulması elzemdir. Bu sayede mahkemelerde uğraşıp madden manen zarara uğramak yerine önden alınan tedbirler sayesinde hukuki hakkınıza erkenden ulaşmış olursunuz.

Sonuç

Bu içtihat değişikliği, yalnızca tapu sicili güvenliği açısından değil, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tüm tasarım ve uygulama süreçleri açısından yeni bir dönemin başlangıcını işaret etmektedir. Bu çerçevede: “Hukuki güvenlik” sadece üçüncü kişileri değil, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki ilişkinin her aşamasını kapsayacak şekilde ele alınmalıdır.

Av. Mahmut Faruk Kozoğlu