Türkiye’de gayrimenkul alım satım süreçlerinde en sık rastlanan uyuşmazlıklardan biri, emlakçının (simsarın) ücrete hak kazanıp kazanmadığı ve tarafların emlakçıyı aradan çıkararak doğrudan sözleşme yapmalarıdır. Özellikle “Biz artık emlakçıya gerek kalmadı, aramızda anlaştık” düşüncesi, ciddi hukuki sorunlara yol açabilmektedir.

Bu yazıda hem simsarlık (tellallık) sözleşmesinin hukuki çerçevesini hem de emlakçının aradan çıkarılması halinde doğacak sonuçları detaylı şekilde ele alıyoruz.

Simsarlık Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Türk Borçlar Kanunu m. 520 ve devamı maddelerine göre simsarlık sözleşmesi, iş sahibinin bir sözleşme yapması için aracılık görevini üstlenen simsarın, bu aracılık faaliyeti sonucu sözleşme kurulursa ücrete hak kazandığı bir sözleşmedir.

• Vekâlete benzer ama ücret zorunlu unsur olduğu için farklıdır.
• Temsil yetkisi kural olarak yoktur; yani simsar taraflardan biri adına işlem yapamaz, sadece onları karşılaştırır.
• Emlakçılık, simsarlık sözleşmesinin en tipik ve yaygın uygulama alanıdır.

Şekil Şartı: Yazılı Sözleşme Olmazsa Ne Olur?

Özellikle taşınmaz simsarlığında şekil şartı çok önemlidir. Kanun koyucu, burada yazılı şekli geçerlilik şartı haline getirmiştir.

• Bu durum mahkemece re’sen dikkate alınır, yani taraflar ileri sürmese bile hakim dikkate almak zorundadır.
• Tek imza (iş sahibinin imzası) yeterlidir.
• Yer gösterme belgesi, tek başına geçerli değildir. Çünkü ücret, süre, konu gibi unsurları içermez.

👉 Uygulamada sıklıkla yapılan hata, sadece yer gösterme formuna imza almak ve bunun yeterli olduğunu sanmaktır. Oysa Yargıtay’ın birçok kararında bu belgelerin tek başına ücret talebi için yeterli olmadığı vurgulanmıştır.

Zorunlu Unsurlar

Geçerli bir simsarlık sözleşmesi için şu unsurlar gerekir:

1. Taraflar: İş sahibi (alıcı, satıcı, kiralayan, kiracı) ve simsar. İş sahibi illa malik olmak zorunda değildir.
2. Konu: Aracılık faaliyetinin belirli ve açık olması gerekir. Örneğin, “X taşınmazının satışı için müşteri bulma.”
3. Ücret:
   • Açıkça belirlenmemişse teamüllere bakılır.
   • Teamül de yoksa hâkim hakkaniyete uygun şekilde belirler.
   • Özellikle büyük şehirlerde emlakçılık komisyon oranları artık piyasa teamülü haline gelmiş durumdadır.

Ücrete Hak Kazanma Koşulları

Simsar, ücrete şu şartlarla hak kazanır:

• Asıl sözleşme kurulmuş olmalıdır. Sözleşmenin ifası şart değildir. Örneğin satış sözleşmesi imzalanmışsa, tapuda devir yapılmasa bile ücret hak edilir.
• Nedensellik bağı bulunmalıdır. Yani sözleşmenin kurulmasında simsarın aracılık faaliyeti etkili olmalıdır.
• Ücrete engel bir durum olmamalıdır. Örneğin simsarın sadakat borcuna aykırı davranması, aynı işlem için birden fazla kişiden gizlice ücret alması gibi.

👉 Taraflar isterse “ücret garantisi” koyabilir. Bu durumda sözleşme kurulmasa bile ücret ödenir.

Emlakçının Aradan Çıkartılması

Gayrimenkul sektöründe en çok yaşanan uyuşmazlık, iş sahibinin ya da alıcının, emlakçının aracılığıyla tanıştıktan sonra emlakçıyı devre dışı bırakıp doğrudan sözleşme yapmasıdır.

• Emsal mahkeme kararları gereğince, emlakçı sayesinde tanışma gerçekleşmişse emlakçıya ücret ödenmesi gerekir.
• İş sahibi “Ben onunla sonradan kendim görüştüm” dese bile, eğer simsar sayesinde bağlantı kurulmuşsa, ücret hakkı doğar.
• Bu tür durumlarda, emlakçıların mağdur olmaması için sözleşmelere cezai şart konmaktadır. Örneğin normal ücretin iki katı.
• Borçlu tacir değilse, hâkim fahiş cezai şartı indirebilir. Tacir borçlu açısından ise TTK m.22 gereği indirim daha sınırlıdır.

Örnek: Bir emlakçı, satılık bir daireyi alıcıya gösterir. Alıcı ilgilenir ama o anda satın almaz. Daha sonra doğrudan malikle iletişime geçip daireyi satın alır. Bu durumda emlakçının aracılığı ile tanışıldığı için emlakçı komisyon ücreti isteyebilir.

Önemli Uygulamalar

• Tacir olan simsar (örneğin ticaret siciline kayıtlı bir emlak şirketi), yazılı sözleşme olmasa da (taşınmaz simsarlığı hariç) TTK hükümleri gereği uygun ücret talep edebilir.
• Taraflar sözleşmeyi fiilen uygulamışsa, sonradan şekil eksikliği iddia etmek hakkın kötüye kullanılması sayılır.
• İş sahiplerinden birinin emlakçıyı ibra etmesi, diğer iş sahibini sorumluluktan kurtarmaz.

Uyuşmazlıkların Çözümü

• Çoğunlukla alacaklar için önce icra takibi yapılır, itiraz gelirse “itirazın iptali davası” açılır.
• İş sahibi tüketici ise dava Tüketici Mahkemesi‘nde görülür ve bu durumda arabuluculuk zorunlu hale gelir.
• Zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre, ücretin muaccel olduğu tarihten itibaren işlemeye başlar.

Sonuç

• Simsarlık sözleşmeleri, özellikle gayrimenkul alanında çok önemlidir ve emlakçının aradan çıkarılması en çok rastlanan uyuşmazlıktır.
• Emlakçının aracılığı ile taraflar tanıştıysa, iş sahibinin emlakçıyı saf dışı bırakması ücrete hak kazanmayı engellemez.
• Uygulamada hak kaybı yaşanmaması için mutlaka yazılı ve detaylı sözleşme yapılmalıdır.

Av. Mahmut Faruk Kozoğlu

📌 Konuya Dair Önemli Yargıtay Kararları

Yargıtay 3. HD. 2023/370E. 2023/1722K.

Uyuşmazlık, taraflar arasında imzalanan tellallık sözleşmesine dayalı alacak istemine ilişkindir. Kanun ve yerleşmiş Yargıtay içtihatlarına göre, simsarın ücrete hak kazanabilmesi için ücret talep ettiği kişi ile aralarında yazılı sözleşme bulunması gerekmektedir. Eldeki davada, davacı emlakçıların dava konusu taşınmazın satışı hususunda taşınmaz maliki ile aralarında yazılı bir sözleşme olmaması yahut yetkilendirilmemiş olması, davacı ile aralarında yazılı ve imzası inkar edilmeyen sözleşme bulunan davalı alıcıdan ücret talep etme haklarını etkilemez.

Yargıtay 3. HD. 2023/3214E. 2024/1487K.

Somut olayda; taraflar arasında imzalanan “Avukatlık ve Danışmanlık Sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin “Hukuk Bürosunun Yükümlülükleri” bölümünde yer alan müvekkillere ait olan gayrimenkullerle ilgili tüm işlemleri, satış, takas, devir vb. işlemlerin organizasyonunda görev alınacağı, gayrimenkullerin satış, devir ve takas edilmesi sonucunda elde edilecek gelirin yeni yatırımlara dönüştürülmesi, yine listesi verilen gayrimenkullerle ilgili satış, devir, takas ve diğer işlemler konusunda danışmanlık hizmeti verilmesi gibi simsarlık sözleşmesi niteliği taşıyan hükümleri ile “Müvekkillerin Yükümlülükleri” bölümünde yer alan taşınmazların satımı, takası durumunda avukata ödenecek bedellerin yer aldığı hükümleri davacının avukat olması ve Avukatlık Kanunu’nun 11. maddesiyle simsarlığın avukatlıkla birleşmeyen işlerden sayılması nedeniyle hukuka aykırı olduğundan, TBK’nın 27. maddesi uyarınca kesin hükümsüz olduğu ve davacının bu hükümler nedeniyle davalılardan herhangi bir talepte bulunamayacağının kabulüyle bu taleplerin reddine karar verilmesi gerekirken, bu husus gözardı edilerek karar verilmiş olması; usul ve kanuna aykırı olup, davalıların bu yöndeki temyiz itirazlarının da kabulüyle kararın bu yönde de bozulması gerekmiştir.

Yargıtay HGK. 2020/13-339E. 2022/723K.

Dava; tellallık ( simsarlık ) ücret alacağı için başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Sözleşmede; satın alma işlemi emlakçı saf dışı bırakılarak gerçekleştirilecek olur ise alıcı davalı satış bedelinin %6’sı oranında, yani normalde vereceği %3 oranındaki ücretin iki katını emlakçıya ödemeyi taahhüt etmiştir. Bu hüküm aslında, taşınmaz satın alma iradesiyle hareket ederek emlakçının yardım ve katkılarıyla bu süreci hızlandırmak isteyen muhtemel alıcı adaylarının, sözleşmenin gerçekleştirilmesi yolunda aracılık hizmetlerinden istifade ettikten sonra ücrete hak kazanılacak aşamaya gelindiğinde, emlakçı aradan çıkarılarak doğrudan malik ile temasa geçmek suretiyle satışı gerçekleştirmeleri ve bu suretle simsarın ücretinin ödenmemesi ihtimaline binaen kararlaştırılmış, ücrete ek olarak cezai şart niteliği de taşıyan, bir anlaşma olup aksi yönde bir kararlaştırma bulunmadıkça yahut sözleşme iptal edilmedikçe sözleşme serbestisi ilkesi gereği geçerli ve taraflar için bağlayıcıdır. Satışa konu yerin davacı tarafından davalıya gösterilmiş yerlerden olduğunda çekişme bulunmadığına ve yer göstermenin sonrasında sözleşmedeki bu hükmünün iptal edildiği iddia ve ispat olunmadığına göre mahkemece davalının sözleşmeyle bağlı olduğu değerlendirilmeksizin yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi hatalıdır.

Yargıtay HGK. 2017/13-588E. 2020/1019K.

Dava, tellallık ücretine ilişkin itirazın iptali davasıdır. Davalı, tellal olan davacıya başka taşınmazın satın alınmasına aracılık edilmesi için başvuruda bulunulduğu sırada sözleşmenin matbu ve boş olarak imzalatıldığını, taşınmazın bilgilerinin sözleşmeye kendisinin bilgisi haricinde sonradan eklendiğini iddia etmişse de imza, metin yazılmadan önce, tamamen veya kısmen boş kağıda atılmış olsa da ( beyaza imza ) geçerli olacağından itiraz yerinde değildir. Davalının sözleşmede yazan taşınmazın davacıca kendisine gösterilmediği yönündeki savunması açısından da değerlendirme yapılması gereklidir. Hukuki işlem tanıkla ispat edilemez; hukuki fiil tanıkla ispat edilebilir. Taşınmazın gezdirilmesi, gösterilmesi tellallık amacıyla ve buna bağlı hukuki sonuçların doğması iradesiyle yapıldığından, hukuki işlemin içindeki maddi vakıa oldukları, hukuki fiil olmadıkları açıktır. Sözleşmede taşınmazın gezdirildiği, gösterildiği belirtilmesine karşın aksinin tanıkla ispatı kabul edilemez. Davalı, karşı tarafın hileli hareketleri neticesinde hataen sözleşmeyi imzalamış olabileceğini savunmuştur. Aldatmayı ( hileyi ) ispat yükü aldatılan tarafa aittir. Hile, haksız fiil olduğundan tanık dahil olmak üzere her türlü delille kanıtlanması mümkündür. Davalı hile iddiasını ispata yönelik tanık deliline dayanmışsa da dinlenen tanıkların ifadelerinde bu savunmayı ispata yönelik herhangi anlatımları bulunmadığından avalının sözleşmenin hile ile yahut hataen imzalandığı yönündeki iddiasını ispatladığından bahsedilemez. Sözleşme geçerli ve tarafları bağlayıcı niteliktedir. Sözleşmeden sonra taşınmazın davalının eşi tarafından satın alındığı tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin tellalık ücretine hak kazanmaya yeterli olmadığı yönündeki mahkeme değerlendirmesi hukuka aykırıdır.